Необходимость капитального или текущего ремонта здания. Моральный и физический износ, сроки службы отдельных конструкций.

Для качественной оценки здания, в необходимости проведения ремонтных работ и их объёма, надо произвести оценку физического износа.

Физический износ – это комплексная оценка существующего состояния здания в процентном отношении, которая производится при комплексном обследовании здания: визуальном осмотре, измерении физико-механических характеристик и дефектоскопии специализированными приборами. По результатам которой определяется необходимость проведения комплекса работ по зданию, либо определённых работ по отдельным конструкциям, отделочным покрытиям, ограждающим конструкциям, для приведения здания к его нормальной эксплуатации. Данные о физическом износе и техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания учитываются при оценке, на предмет восстановительной стоимости ремонта, а также при определении экспертной оценочной стоимости здания.

После подведения итогов визуального осмотра, степени повреждения несущих и ограждающих конструкций, выявленных инструментальным контролем, определятся общий физический износ здания, и делаются выводы о  несущей способности конструктивных элементов здания, о техническом состоянии и степени соответствия ограждающих конструкций существующим нормам по условиям комфортного проживания (сопротивление теплопередачи наружных стен, возможность образования конденсата на внутренних поверхностях, в меж панельных швах, на откосах оконных проёмов), а также степени износа инженерного оборудования и инженерных сетей здания. На основании величины физического износа определяются категории технического состояния  и пригодность этих зданий для проживания.

В соответствии с Постановлением ГОССтроя России от 20.02.2004 г. № 10 «Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных»

II. Критерии отнесения жилых домов к категории непригодных для проживания

1. К непригодным для проживания относятся:

а) жилые дома в аварийном состоянии;

б) ветхие жилые дома;

в) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаров взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

г) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы-угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

д) жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);

е) жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.

2. Жилой дом в аварийном состоянии – жилой дом, состояние которого угрожает безопасности проживания граждан.

3. Аварийное состояние жилого дома наступает в результате:

а) деформации, повреждения, снижения прочности и несущей способности одного или группы несущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, несущие перегородки, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, крыши, лестницы и другие несущие конструктивные элементы);

б) деформации основания здания;

в) получения повреждений во время землетрясений, просадок, неравномерных осадков, стихийных бедствий и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) аварии, пожара, в случае если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

4. Ветхий жилой дом – жилой дом с физическим износом,* при котором его прочностные и деформационные характеристики равны или ниже предельно допустимых характеристик, установленных нормативными документами для действующих нагрузок и условий эксплуатации.

5. К ветхим жилым домам относятся:

а) полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов;

б) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов.

Степень физического износа определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

6. Для отнесения жилого дома к категории непригодного для проживания по основаниям, предусмотренным настоящими критериями, достаточно одного из указанных в пункте 2.1.

* Физический износ жилого здания (элемента) — величина, характеризующая степень постепенного или одномоментного ухудшения первоначальных технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей жилого здания (элемента): прочности, надежности, устойчивости и т.п. в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.